一项新使命，交给了物管企业

走出精致深沉的衣帽间，拉开窗帘后的270度景观全景与通透采光，再尝试幻想一幕美景映入眼帘。

在任何一个年份，人们总能从样板间里，看到最前沿的人居设计，然而，这幅仿佛新世界的画卷，却仍不能代表全部的人居理想。

根据安居客《一线城市存量房市场白皮书2022》显示，目前，北上广深四座一线城市约有八成的房子房龄在10年以上，其中，在北京每三套房就有一套房龄超过20年，而在上海，这一比例更已接近半数，达到47%。

过去30年里，不断迭代的房屋设计为住房人居体验得到了全面提升，但一个关于多数人安居的普适注解，却被深埋在这些10年、20年亦或更高年龄的房子里——当设施出现锈迹，草坪露出斑驳，许多人开始萌生最朴质的期望，即减缓房屋的衰老。

藤森照信曾以东京为例，将城市比作一片巨大的森林，这位被称为日本建筑界“宫崎骏”的观察家，在这座森林看到了活力、静谧与阳光、混沌，沿着时间的脉络，每一处纹理都可以生动无比。

弱水三千，只取一瓢。有立面幕墙倒映着的光晕，衣装革领穿梭于宽檐大堂；也有坐在葱郁的树荫下，拿着蒲扇倦于躺椅上打着瞌睡。不同的生活方式像一组平行线，却有着一致的方向，人们渴望为房子找到足以抵御时间的安全、舒适、新鲜感。

在统一的需求下，一个名为“常住常新”的终极使命就此落地，而物业管理企业则再次将此扛在肩上。

新使命轮廓清晰

92071万。这是2022年全国的城镇人口数字，在过去二十年这个数字几乎翻了一番。

如今，城市愈发熙攘，人们用脚步丈量城市的不断外延。截至2021年末，我国城市建成区面积约6.24万平方公里，20年间，包括重庆、青岛等一众新一线城市的建成区面积增长了数倍。

城市的层次就此变得十分鲜明，仿佛不断增长的年轮，以时间划分了诸多区域与界面，有逐年新增建筑用地的城市新区，自然也有疲于旧貌的老城房子们。

老旧小区改造的意义因此逐年攀升。2020年4月，国务院办公厅印发了《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，物业服务企业正式被明确为完善小区长效管理机制的参与者，成为老旧改造工作的生力军。

而在2022年，随着住建部提出要研究建立房屋体检制度，物业管理企业“新使命”的轮廓开始更加清晰。不久前，住建部部长倪虹在一次公开演讲中点名了物业服务，明确要求:“物业服务要像汽车4S店一样。”

事实上，过去几年，物业管理企业得以在各式城市场景中大放异彩，智慧城市、城市管理均被纳入到他们的服务范围，当聚光灯重新回到社区，物业管理企业亦能有更多作为。

譬如，为老旧房屋加装电梯，落地无障碍设施，建设老年友好型社区；又如，契合智慧社区的趋势，加装视频监控、人脸识别智能门禁，对社区进行无接触同行改造。

政策的初衷或许仅是一个关于安全的红线问题，但作为社区共建共治共享的一份子，物业管理企业理应承担更多。正如“4S店”的比喻，物业管理企业不仅要提供基本的日常管理服务，更要注重房屋保养、维修等内容。

当然，新的使命也意味着新的挑战。纷繁复杂的设备，千头万绪的需求，既需要物业管理企业能够静下心来抽丝剥茧，更是对企业长期理念的全面考验。这自然不是一个容易达成的目标，因为“新使命”的终点，即是那个关于人居的普适愿望——常住常新。

常住常新的路径

过去，住房的风格几经迭代，从托斯卡纳风格的小洋楼，西班牙风格的别墅，到后来的中式大屋檐等，迥异气质的产品在不断时期的楼市里各领风骚。

每款风格都有着自己的拥簇，九龙湖畔的龙湖香樟林项目，自2001年交付至今，依然是重庆市场的抢手货，原因很简单，在很多老重庆眼中，香樟林保养良好的多彩欧式建筑风格，远胜于多数市面上的简约风。

相类似的情况，同样适用于一湖之隔的龙湖南苑花园，作为重庆最老牌的商品房项目之一，这个交付于1998年的社区，也是重庆公认最早拥有现代物业服务的项目。时至今日，南苑花园在交付25年后，社区里绿植葱葱郁郁，风车依然悠悠转动，只有小区门头的鎏金大字，展示着上世纪90时代小区独有的年代感。

在常住常新的任务“立项”前，很多物业服务企业已经将其列到了自身的使命之中，他们信奉着一个道理:社区公共空间的质量与品质，已经决定了项目后期的物业支出底线。言下之意，对于头部物业企业，维护社区的质量与品质，本已是一项必要支出。

过去，依托自讨腰包设立的专项资金，很多物业企业将房屋保养这件事做到了前头。包括万科物业的友邻计划，绿城服务的春风行动等均在此列，而行至2023年，龙湖善居计划已连续开展12年，过往累计投入的资金已达数亿元。

在长年累月的焕新过程中，这些头部物业企业也收获业主口碑外，沉淀下来一套宝贵的经验与方法论。

龙湖智创生活相关负责人举了个例子，在交付五年内的项目，他们往往会把日常观察的重点，放在一些易磕碰的区域，比如单元入口、墙地面、车库；而到了入住五年，甚至十年、几十年的社区里，关注的重心就会转移到休闲座椅、灯光路面、儿童乐园等社区设施，因为长期的风吹日晒，这些设施不仅不及昔日的美观，而且容易潜藏安全隐患。

相似的经验还有很多，比如，经过沈阳寒冷的冬天，如何保证景观的繁茂；在阴雨绵绵的重庆，怎样才能有效防潮防霉。面对不同地域、不同类型，他们都找到了发现问题的途径，并借此进行有针对性的维护。

当然，经验依然会会有盲区，面对需求的快速更迭，他们每年也会采用一些原始的办法，例如走访、调研等方式，最直观的获取业主们最真实的需求、矛盾点。在过去的年份里，对应社区内电动自行车数量提升，龙湖智创生活会在小区挑一片合适区域，增添专属的雨棚与充电区；在特殊的三年里，为方便业主安全出行，会将楼门改为刷脸进入的无接触设计；出于对无障碍安全出行的考量，在楼内的走道楼梯装上斜坡、灯带，为方便老年人，在社区公共卫生间增添扶手等等。

滴水穿石的水磨工夫，让物管企业为新使命达成，提供了可借鉴的路径。而让老小区依然能够为多数人带来满意与惊喜，或许即是物业管理企业，藏在常住常新里最深一层的意义。

保值增值的抓手

根据2023年政府工作报告，目前我国城镇化率已超过65%。在从增量向存量驱动的过程中，土地的红利消耗殆尽，而房地产消费品的属性也开始显现。

基于传统的评估标准，交付后的房屋将以每年1-2%的价格折旧。这个不易察觉的减值项，在过去水大鱼大的房地产行业中，或许容易被忽略，但随着存量市场的来临，却成为资产价值的重要杀手。

无疑，中国的房子，特别是核心城市的房子，承载了太多居住之外的属性。而为业主的房屋保值增值，亦是物业管理企业提升服务水平，维护房屋品质的另一项价值所在。

在研报中，兴业证券表示，在存量时代，保值增值至关重要，而房产保值增值尤为关键。据其研究显示，在相同地段相同建筑类型相近楼龄的房屋，聘用品牌物业的小区，房价普遍高于同板块小区房价，并且在保值增值上有更好表现。

可以看到，包括龙湖花园南苑、香樟林等保养得当的老项目，二手房均价均远高于板块内同类型产品，基于龙湖的物业服务与善居计划，价值在市场“用脚投票”下，得到了真金白银的验证。

进入2023年，沿着过往的路径与经验，头部物业管理企业依然走在维护社区常住常新的路上。据悉，在经过新一轮的调研后，今年龙湖善居计划将落地全国超过200个项目，覆盖30余个城市，改造内容涉及增设健身设施、添加智能设备、灯光工程焕新、装饰画更换、地面翻新等方方面面，场景也涵盖了单元门、架空层、地下车库、公区景观、文体区域等社区空间。

一切亦依然如过往的经验所展现:在已经交付的15年重庆弗莱明戈项目，随着业主年龄增大，善居计划拟将原有的小道改造为石材铺贴的硬化斜坡，达到人行轮椅通行标准；交付2年的长沙天宸原著，则将从焕新灯具、边条入手，进一步提升地库入户的品质感受。 在沈阳，西府原著在交付3年后，绿化植草坪、树木等景观；在苏州的龙湖天赋项目，则计划将重新为电梯轿厢内进行软包施工、前饰地面大理石；宁波滟澜海岸将在架空层里增设乒乓球桌，为业主们在雨季，增添了一个运动空间；而广州双珑原著则计划在楼栋的天台增设晾衣架，在晴空下赶走恼人的潮气。

如往年般，一切按部就班，提升居住体验，也为未来的保值增值埋下伏笔。而善居计划进行到12年，也可以看到，龙湖智创生活于社区长效运营的思路，从服务入手形成牢固的客户粘性，持续构建和谐、宜居的社区关系——

让家常住常新，也让美好生活的向往，有安居之所。

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